境外投资—房产还是黄金?

人民币的升值和西方金融危机使得一时间”发达国家“的资产显得价廉物美起来。媒体上大篇幅地谈论法国抛售谷贝菲村庄(Le hameau de Courbefy)以及美国打包出售普雷小镇(Prairie)。前者的售价为30万欧元(约为248万元),后者则为140万美元(约为885万元),这在国内一线城市不过是一套公寓价格,这样的“优惠”怎能不令人心动?

据统计,温哥华、多伦多、伦敦及新加坡已经成为国内买家境外购房的热门区域。在这四个市场上,国内买家占当地境外投资者的比例约为20%-40%。但是选择境外置产对多数国人来说,似乎仍是一件难事。

首先,看房成本过高。房产这样大手笔的投资,对普通投资者来说不看上一眼是无论如何不敢轻易就把血本投入的。但是想要去国外看房(小镇、村庄)谈何容易?不仅签证的手续繁琐,交通和住宿成本也是一大笔开销。又譬如法国的谷贝菲村庄,位于公共交通不甚发达的地区,且没有像国内这样旅行团似地配有观光巴士和导购的看房服务,想要达到目的地,高昂的时间和经济成本是免不了的。

第二,资本运作的限制。在境外购置物业,首先要有国外账户,以及证明自己正当收入来源的资料,如房产、工作、存款证明等。纳税证明是其中非常重要的一项。在法国,外国人虽然可以申请贷款,但是银行审批的过程极为繁琐、对贷款人的要求也更高。而在美国,次贷危机之后,无论是购买土地还是二手房,均要求一次性交付全款。这无疑加大了国人境外置产的难度。再加上国内规定的个人外汇购置和向境外汇款不得超过5万美元的限制,实现“法国”或是“美国”房东的美梦谈何容易?

第三,境外房产税费负担高。在美国,一百万左右的房产每年物业费高达两万元以上,比中国高出了近十倍。而法国更是有名的高税收国家,连买个电视都要纳税,其税收监管部门更是出名的高效严谨(不同于其他的政府部门),不管是有心还是无意的逃税都会面临着严厉的惩罚。

第四,投资目的难实现。买下来自己住?恐怕不太现实。作为移民筹码?多数西方国家已经剥离了房产管理与移民机制。买个法国村庄做个葡萄酒庄园?首先并不是所有的法国土地都盛产葡萄,其次享有盛誉的葡萄酒产地诸如波尔多和阿尔萨斯,亦是寸土寸金,普通人难以企及。做房东赚取租金?国内这样的较普遍的盈利模式在国外会困难重重。一则赚取的租金需要支付高额的税务;二则国外的法律制度是普遍倾向于保护房客的,如果出现房租或其他纠纷,房东可能会承担较大的损失;其三,不能排除治安、地段等因素的影响,导致房屋空置、无人问津(这也是小镇村庄”打包出“售的可能原因之一);第四,在国内做国外的房东,很多琐碎事务鞭长莫及,请人代理恐又是一笔不小的开销。

一般来说,境外投资买房风险普遍大于收益。如何能够降低风险并消除后顾之忧,恐怕最好的办法之一还是直接投资实物黄金(不同于现货或期货黄金的“类赌博”性质)。在欧洲享有盛誉的LinGold(瑞世黄金),致力于帮助其会员(无论国籍、文化、语言、宗教等)在瑞士拥有属于自己的实物黄金资产,降低金融危机和纸币的不确定性所带来的风险。这种投资模式的好处在于:投资门槛低(1克黄金就能起步),投资风险低(金价稳定的攀升是必然趋势),实物拍摄图片(无限放大,更易辨别金币优劣),无后顾之忧的安全保障(瑞士银行顶级保险箱存放),变现容易(网站交易平台,面对全世界投资者),适合稳健谨慎的投资者。

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